Nyt styresignal om fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret i tilfælde, hvor der foreligger særlige omstændigheder

Ved overdragelse af fast ejendom i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning finder værdiansættelsescirkulæret, herunder den såkaldte +/÷ 15 %-regel, som udgangspunkt anvendelse.

Det fremgår imidlertid af praksis fra Højesteret, at Skattestyrelsen ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder.

I praksis har det givet anledning til en lang række sager, idet spørgsmålet har været, om der i den konkrete sag forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af parternes værdiansættelse.

Hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan en overdragelse foretaget efter 15 %-reglen indebære en gavebeskatning af prisforskellen mellem værdien efter 15 %-reglen og handelsværdien. I et dødsbo kan Skattestyrelsen ændre boets værdiansættelse eller begære sagkyndig vurdering ved skifteretten, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Med det nu offentliggjorte styresignal – SKM2025.243.SKTST – har Skattestyrelsen på baggrund af en fortolkning af domme m.v. nærmere beskrevet, hvornår der – ifølge Skattestyrelsens opfattelse – kan statueres særlige omstændigheder.

Styresignalet indeholder en beskrivelse af, hvorledes Skattestyrelsen vil administrere reglen med afsæt i den forliggende praksis. Om der foreligger særlige omstændigheder, vil herefter bero på en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold.

Først skal det vurderes, om der er konkret(e) holdepunkt(er) for, at værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Hvis dette er tilfældet, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages to forhold:

·        den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-(erne) for ejendoms reelle værdi og overdragelse efter +/- 15 %-reglen, og

·     størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-(erne). 

Prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og handelsværdien skal således indgå i den samlede vurdering af, om værdiansættelsen af ejendommen efter 15 %-reglen er udtryk for den reelle handelsværdi eller ej, og om der derved foreligger særlige omstændigheder.

I beregningen af prisforskellen tages udgangspunkt i, hvor meget handelsprisen (holdepunktet) procentvis er højere end den offentlige ejendomsvurdering.

Tidsforskellen skal ligeledes inddrages ved vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder. Det er i den forbindelse Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på over tre år, ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder, medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb.

I styresignalet er der herefter angivet en række eksempler på holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Det drejer sig om følgende holdepunkter:

1.  Faktisk handel af samme ejendom
   
   Det sikreste grundlag for at fastslå den reelle handelsværdi er en faktisk handel af den konkrete ejendom foretaget mellem uafhængige parter. Jo tættere i tid handlen er sket på arveudlægget eller gaveoverdragelsen, jo mere sikkert er holdepunktet.
   
   
2. Salgsforhandlinger, herunder udbud og købstilbud
   
   Hvis eksempelvis afdøde eller arvinger i et dødsbo forud for dødsfaldet eller i forbindelse med bobehandlingen har indgået i forhandlinger omkring salg af en ejendom, vil det være et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/÷ 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi. Samme gælder, hvis der har været salgsforhandlinger forud for en gaveoverdragelse.
   
   
3. Vurderinger af ejendommen
   
   Hvis der i en dødsbosituation er foretaget en sagkyndig vurdering, skal denne anvendes.
   
   I gavetilfældet vil det bero på en konkret vurdering, om der foreligger særlige omstændigheder på grundlag af en indhentet vurdering. En sagkyndig vurdering fx foretaget af en ejendomsmægler vil derfor efter en samlet konkret vurdering kunne føre til, at der foreligger særlige omstændigheder.
   
   
4. Belåning af ejendommen
   
   En realkreditbelåning kan udgøre et holdepunkt og vise, at ejendomsvurderingen +/÷ 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
   
   
5. Arveafkald – forskelle i værdiansættelse i boopgørelse og ved arvedeling
   
   Et arveafkald viser, at ejendommen har en anden og højere værdi end den i boopgørelsen anførte værdi, og det er Skattestyrelsens opfattelse, at den værdi, der anvendes ved arvedelingen, også er den værdi, der skal indgå i boopgørelsen.
   
   
6. Kompensation af øvrige arvinger/familiemedlemmer
   
   På samme måde som med arveafkald vil der kunne foreligge særlige omstændigheder, hvis der i forbindelse med overdragelse af en ejendom i levende live anvendes 15 %-reglen, men der til øvrige arvinger sker en kompensation – herunder i form af et arveforskud, gave m.v. – således de øvrige arvinger modtager et beløb, der helt eller delvist svarer til differencen op til handelsværdien af ejendommen.
   
   Arveforskuddet vil indikere, at de øvrige arvinger kompenseres for et beløb, der sammen med ejendomsvurderingen +/÷ 15 % reelt udgør ejendommens handelsværdi.
                                              
7. Væsentlige renoveringer
   
   Væsentlige investeringer i renovering og/eller modernisering af en ejendom inden en overdragelse kan udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/÷ 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
   
   
8. Investerings- eller erhvervsejendomme
   
   For investerings- eller erhvervsejendomme kan en ejendoms værdiansættelse i årsregnskabet udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/÷ 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
   
   Hvis en ejendom f.eks. er værdiansat til dagsværdi i et regnskab, kan der foreligge særlige omstændigheder, idet dagsværdien efter årsregnskabsloven skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen.

Det bemærkes for god ordens skyld, at +/- 15 %-reglen tidligere er blevet ændret (udvidet) til en +/- 20 %-regel med virkning fra det tidspunkt, hvor der modtages en ny vurdering med vurderingstermin den 1. januar 2020.

Har du behov for hjælp?

Såfremt du måtte blive involveret i en skattesag, der drejer sig om, hvorvidt der er adgang til at anvende +/÷15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, og du ønsker en uforpligtende vurdering af denne, er du altid meget velkommen til at kontakte os.

Hos Skatteafdelingen i TVC Advokatfirma har vi i vidt omfang adgang til de positive, utrykte afgørelser, der kan være afgørende for udfaldet af en klagesag.

Klik her for at læse mere om fokusområdet skatteproces og de muligheder du har for at videreføre en skatte- eller afgiftssag.