De nye ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme

Ovennævnte overvejelser er højaktuelle, da de længe ventede nye 2021-vurderinger for landbrugs- og skovejendomme forventes udsendt fra sommeren 2026. 

Med det nye ejendomsvurderingssystem er der sket ændringer i måden hvorpå danske ejendomme kategoriseres og vurderes.

Ny kategorisering af ejendomme

Som led i vurderingen skal Vurderingsmyndigheden nu tage stilling til, om en ejendom falder inden for én af følgende fem kategorier:

1.      Ejerbolig

2.      Landbrugsejendom

3.      Skovejendom

4.      Erhvervsejendom eller anden ejendom, der ikke tilhører de øvrige tre kategorier

5.      Naturejendomme

Kategoriseringen sker bl.a. for at sikre, at hver ejendom bliver vurderet og sammenholdt med tilsvarende ejendomme, og det er derfor vigtigt at være opmærksom på, hvorledes vurderingsmyndigheden har kategoriseret din ejendom.

Hvis en ejendom, som tidligere blev vurderet som en skov- og landbrugsejendom, omvurderes til en beboelsesejendom, kan dette medføre stigninger i ejendomsskatter og ejendomsværdiskatten.

Ved vurderingen af, om en ejendom skal klassificeres som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom, ser vurderingsmyndigheden på, om det er den landbrugsmæssige anvendelse eller beboelsesdelen, der samlet set vejer tungest.

Kategoriseringen kan foruden vurderingsgrundlaget for ejendomsskatter endvidere have betydning for den beskatning ejendommen undergives ved salg. 

Vurdering af landbrugs- og skovejendomme

Som følge af de betydelige forsinkelser har du som ejer af en landbrugs- eller skovejendom siden 2024 betalt skat på et foreløbigt grundlag. Når de endelige vurderinger er klar, bliver skatterne genberegnet og efterreguleret. Det sker helt automatisk.

Når Vurderingsmyndigheden skal tage stilling til, om en ejendom skal kategoriseres som en skovejendom, foretages ligeledes en helhedsbedømmelse af ejendommens karakter og anvendelse. For at en ejendom kan kategoriseres som skovejendom, skal der være skov med produktionspotentiale på ejendommen. Hvis en ejendom er ubebygget, kan selv små skovarealer på ejendommen føre til, at denne kategoriseres som en skovejendom. Er ejendommen derimod bebygget beror kategoriseringen bl.a. på skovens forholdsmæssige andel af ejendommens areal. 

Der er i skrivende stund sendt lovforslag i høring til en ny kategorisering og beskatning af ejendomme i landzone. Efter lovforslaget skal sådanne ejendomme fra og med den 1. januar 2027 som udgangspunkt henføres til én samlet ejendomskategori for landbrugs-, skov- og naturejendomme. Hvis lovforslaget vedtages, vil ejendomme, der hovedsageligt består af naturarealer som f.eks. vådområder, brakjord eller lavbundsjord, blive vurderet og beskattet på samme måde som landbrugs- og skovejendomme.

Vurderingsstyrelsen har oplyst, at det forventes, at omkring 13.000 ejerboliger og erhvervsejendomme skifter kategori til landbrugs-, skov- og naturejendom. De nye regler vil få skattemæssige betydning fra 2028 og frem. Hvordan reglerne endeligt udmønter sig, er endnu uklart, men vi følger udviklingen tæt.

Klagemuligheder

Før man modtager de endelige ejendomsvurderinger, modtager man en deklaration med de oplysninger, som vil indgå i Vurderingsstyrelsens vurdering. Hvis man mener, at der er fejl i deklarationens data, kan der gøres indsigelser inden for fire uger fra modtagelse af deklarationen. 

Når den endelige vurdering senere udsendes – typisk inden for 10 uger efter deklarationen – kan der klages over vurderingen, hvis man mener, at denne er forkert. Klagefristen er som udgangspunkt tre måneder fra modtagelsen af vurderingen.

Det er således vigtigt at reagere, når de nye vurderinger modtages – og gerne allerede, når deklarationen modtages.

I forbindelse med klage er det væsentligt, at man er opmærksom på, at det også er 2021-vurderingen, som danner grundlag for genoptagelse af de gamle vurderinger for perioden 2013 – 2020. Med afsæt i 2021-vurderingen skal man vurdere, om man har betalt for meget i f.eks. ejendomsskat for årene 2013–2020.

Endelig er det væsentligt at bemærke, at der ikke for landbrugs- og skovejendomme gælder   en automatisk tilbagebetalingsordning. Dette forudsætter således, at der indgives klage inden for den angivne klagefrist for det enkelte år.

Nye vurderinger

De offentlige ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme har historisk spillet en central rolle, når ejendomme blev handlet mellem nærtstående parter – typisk i forbindelse med generationsskifte fra forældre til børn.

Baggrunden herfor er nærmere, at en handel mellem nærtstående som udgangspunkt blevet anset for at være gennemført på markedsvilkår, når købesummen ligger inden for ±15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering af ejendommen. Når de endelige nye ejendomsvurderinger foreligger, vil man fremover ved handel mellem nærtstående ikke kunne anvende 15%-reglen som udtryk for handelsprisen på markedsvilkår.

Det er væsentligt at være opmærksom på, at når man har modtaget den ny 2021-vurdering vil man ikke længere kunne anvende 15% reglen. Derfor kan det give anledning til at overveje, om man ikke bør fremme et generationsskifte.  

Fra sommeren 2026 forventer Skattemyndighederne at udsende de endelige vurderinger af landbrugs- og skovejendomme. Derfor bør man nøje overveje, om ikke et påtænkt generationsskifte skal iværksættes nu efter den nugældende 15%-regel.   

Når 2021-vurderingen er modtaget, gælder der i stedet en 20%-regel. Det betyder, at en ejendom som udgangspunkt anses for at være overdraget til handelsværdien, hvis den fastlagte købesum ligger inden for 20% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Anvendelsen af denne nye regel er dog problematisk for landbrugs- og skovejendomme, da den nye vurdering for disse ejendomme typisk ikke indeholder en samlet vurdering, der afspejler ejendommens handelsværdi.

Problemstillingen er således nærmere den, at den nye vurdering ikke længere indeholder en samlet ejendomsvurdering, men alene vurdering af de dele af skov- og landbrugsejendomme – der skal beskattes. 

Da landbrugs- og skovejendomme ikke fremadrettet vil modtage en samlet ejendomsvurdering bliver 20%-reglen i praksis dermed mindre anvendelig for sådanne ejendomme.

Særlige omstændigheder

Ud over ovenstående udfordringer skal man i øvrigt være opmærksom på, at 15%- eller 20%-reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder vedrørende den overdragede skov- eller landbrugsejendom.

Som eksempler på særlige omstændigheder kan bl.a. nævnes:

1.      Handel kort tid før overdragelsen til den nærtstående til en højere pris,

2.      Salgsforhandlinger, herunder købstilbud,

3.      Vurderinger af ejendommen, herunder på baggrund af en oplysning i regnskabet om ejendommens dagsværdi,

4.      Nyere vurderinger fra f.eks. pengeinstitut i forbindelse med optagelse af lån,

5.      Kompensation til andre arvinger

6.      Væsentlige renoveringer og/eller modernisering af ejendommen inden overdragelsen.

Alle nævnte særlige omstændigheder er udtryk for, at skattemyndighederne ikke er bundet af parternes aftalte handelspris ved skatteberegningen. Listen er ikke nødvendigvis udtømmende, og det kan forestilles, at skattemyndighederne vil inddrage øvrige momenter, der viser, at parternes aftalte værdiansættelse ikke er retvisende.

§ 11-vurdering

Det vil altid være muligt at overdrage en skov- og landbrugsejendom til handelsværdien.

Der er med de nye regler skabt mulighed for at indhente en vurdering af den samlede ejendom fra skattemyndighederne mod betaling af et gebyr.

Man har med §11-vurderingen fået et retskrav på at denne vurdering kan anvendes som handelsværdi, men man kan ikke kombinere 20% reglen med §11 vurderingen og nedsætte § 11 vurderingen med 20%. 

Indhentelse af en sådan erklæring som supplement til anden dokumentation for en anvendt handelsværdi kan give en vis tryghed i forbindelse med generationsskifte af landbrugs- og skovejendomme. Hvor der ikke foreligger en samlet offentlig ejendomsvurdering, kan det være vanskeligt at fremskaffe et mere sikkert og anerkendt værdiansættelsesgrundlag.

Det er vores vurdering, at man altid bør søge rådgivning herom og evt. indarbejde et skatteforbehold i overdragelsesaftalen.

Har du spørgsmål til de nye ejendomsvurderinger eller behov for rådgivning i en konkret sag, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende vurdering.

TVC Advokatfirma følger udviklingen på området tæt og er naturligvis klar på at besvare eventuelle spørgsmål og hjælpe med en konkret problemstilling. TVC Advokatfirma hjælper gerne under hele processen, herunder med eventuelle indsigelser og klager over ejendomsvurderinger.